1. Realne dane z naszego portfela
Zarządzamy wynajmem turystycznym w czterech regionach Hiszpanii. Oto rzeczywiste wyniki z sezonu 2024 — bez upiększania.
| Typ nieruchomości | Region | Przychód brutto 2024 | Obłożenie | Śr. stopa zwrotu |
| Willa 4BR z basenem | Mallorca | €62 000 | 91% | 8.2% |
| Apartament 2BR | Costa Blanca (Jávea) | €28 500 | 78% | 7.1% |
| Willa 3BR | Costa del Sol (Nerja) | €34 000 | 82% | 6.8% |
| Apartament 2BR | Alicante centrum | €18 000 | 71% | 5.9% |
Willa Rafała w Pollença (Mallorca) to nasz rekord — €62 000 w jednym sezonie. Rafał używał jej 3 tygodnie we wrześniu. Resztą zajmowaliśmy się my.
2. Co wpływa na przychód?
Z naszego doświadczenia pięć czynników decyduje o różnicy między 5% a 9% stopą zwrotu:
Basen prywatny — nieruchomości z basenem zarabiają 30–45% więcej niż bez. To największy pojedynczy czynnik.
Widok na morze — premium 15–25% do ceny noclegu. Gości interesuje widok z tarasu rano.
Lokalizacja w 5 minut od plaży — kluczowe dla rodzin z dziećmi (największy segment).
Jakość zdjęć i opis na Airbnb — profesjonalna fotografia zwiększa przychód o 20–30%.
Dynamiczne ceny — dostosowanie stawek do popytu, wydarzeń, świąt. Różnica €80–120/noc w szczycie.
3. Sezonowość — kiedy zarabia się najbardziej
Lipiec i sierpień to złote miesiące — obłożenie 95–100%, ceny 2–3x wyższe niż poza sezonem. Ale dobra nieruchomość zarabia przez 7–8 miesięcy.
| Miesiąc | Obłożenie (śr.) | Stawka noc (2BR) | Stawka noc (4BR willa) |
| Lipiec–Sierpień | 95–100% | €120–180 | €350–600 |
| Czerwiec / Wrzesień | 80–90% | €90–130 | €250–400 |
| Maj / Październik | 60–75% | €70–100 | €180–280 |
| Kwiecień / Listopad | 40–55% | €55–80 | €130–200 |
| Grudzień–Marzec | 15–30% | €45–65 | €100–160 |
4. Koszty które trzeba odjąć
Przychód brutto to nie zysk. Od kwoty z Airbnb i Booking.com odejmujesz:
Typowe koszty roczne (apartament 2BR, €200 000)
Po odjęciu wszystkich kosztów rzeczywista stopa zwrotu netto to zazwyczaj 3.5–5.5% dla apartamentu i 5–7% dla willi z basenem.
5. Czy wynajem turystyczny w Hiszpanii się opłaca?
Tak — ale z realistycznymi oczekiwaniami. Wynajem turystyczny w Hiszpanii to jeden z lepszych sposobów na pasywny dochód z nieruchomości w Europie. Kluczowe jest jednak kupienie odpowiedniej nieruchomości (lokalizacja, basen), właściwe zarządzanie i zaakceptowanie że sezon trwa 6–8 miesięcy, nie cały rok.
Najczęstszy błąd: kupienie nieruchomości bez basenu żeby "zaoszczędzić", a potem odkrycie że zarabia połowę tego co sąsiad z basenem.
— Katarzyna Ford, założycielka
Następny krok
Bezpłatna rozmowa po polsku
30 minut. Szczere odpowiedzi. Bez zobowiązań.
Zarezerwuj bezpłatną konsultację →Autor
Katarzyna Ford
Założycielka · Prime Spanish Properties · 200+ transakcji · 12 lat w Alicante