1. NIE — numer który otwiera wszystkie drzwi
NIE (Número de Identificación de Extranjero) to obowiązkowy numer identyfikacji podatkowej dla każdego cudzoziemca przeprowadzającego transakcje prawne w Hiszpanii. Bez NIE nie podpiszesz aktu notarialnego, nie otworzysz konta bankowego ani nie złożysz deklaracji podatkowej.
Jak szybko uzyskać NIE przez PoA
Złóż wniosek o NIE zaraz po znalezieniu nieruchomości — zanim podpiszesz umowę przedwstępną. Opóźnienie NIE może opóźnić całą transakcję.
2. Due diligence — co sprawdza prawnik
Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy niezależny prawnik musi przeprowadzić due diligence. To nie formalność — to ochrona Twoich pieniędzy.
Weryfikacja tytułu własności w Rejestrze Gruntów (Registro de la Propiedad) — czy sprzedający jest faktycznym właścicielem.
Sprawdzenie obciążeń — hipoteki, zastawy, służebności które przejdziesz razem z nieruchomością.
Status planistyczny — czy nieruchomość nie ma naruszeń, czy rozbudowy są zalegalizowane.
Zaległości — nieopłacone IBI, opłaty za wspólnotę, rachunki za media.
Licencja turystyczna (jeśli planujesz wynajem) — dostępność i warunki.
3. Umowa przedwstępna i zaliczka
Po zakończonym due diligence podpisujesz umowę przedwstępną (contrato de arras). Wpłacasz zazwyczaj 10% ceny zakupu. Jeśli zrezygnujesz — tracisz zaliczkę. Jeśli sprzedający się wycofa — oddaje Ci dwukrotność zaliczki. To standardowa ochrona obu stron.
Nie podpisuj umowy przedwstępnej przed zakończeniem due diligence. Widzieliśmy przypadki gdzie kupujący stracili zaliczkę przez pośpiech.
4. Akt notarialny — jak przebiega
Podpisanie aktu notarialnego (escritura de compraventa) to finalizacja zakupu. Odbywa się w kancelarii notarialnej w Hiszpanii. Możesz być obecny osobiście lub przez pełnomocnika.
Notariusz odczytuje akt w całości — po hiszpańsku. Tłumacz obecny jeśli tego potrzebujesz.
Obie strony podpisują akt.
Przekazujesz pełną kwotę (zazwyczaj chekiem bankowym lub przelewem z konta hiszpańskiego).
Klucze przekazane. Jesteś właścicielem.
5. Podatki przy zakupie
| Podatek | Kiedy | Stawka | Kto płaci |
| ITP (rynek wtórny) | 30 dni od aktu | 8–10% (zależy od regionu) | Kupujący |
| IVA (nowy budynek) | 30 dni od aktu | 10% | Kupujący |
| AJD (nowy budynek) | 30 dni od aktu | 0.75–1.5% | Kupujący |
| Plusvalía | 30 dni od aktu | Wg. gminy | Sprzedający |
ITP musi być zapłacony w ciągu 30 dni od podpisania aktu. Spóźnienie generuje automatyczne kary finansowe. My pilnujemy terminów za wszystkich naszych klientów.
6. Roczne obowiązki podatkowe
Po zakupie jesteś zobowiązany do corocznego składania deklaracji podatkowych w Hiszpanii jako nierezydent:
Roczne podatki dla nierezydenta
Następny krok
Bezpłatna rozmowa po polsku
30 minut. Szczere odpowiedzi. Bez zobowiązań.
Zarezerwuj bezpłatną konsultację →Autor
Katarzyna Ford
Założycielka · Prime Spanish Properties · 200+ transakcji · 12 lat w Alicante